売却のメリット・デメリット

土地売却には、メリット・デメリットの両方が存在します。

メリット

• 現金化できる
• 資産を有効活用できる
• 固定資産税・都市計画税の負担が軽減する

デメリット

• 税金が発生する可能性がある
• 売却価格が希望通りにならない場合がある
• 売却後に土地の価格が上昇する可能性がある

土地売却はメリットとデメリットを総合的に判断し、ご自身の状況に合った決断をすることが大切です。

土地売却の流れとスケジュール感

土地売却の一般的な流れについてご紹介いたします。

• 準備・調査：所有権や境界、必要書類などを確認する
• 査定：不動産会社に査定を依頼し、土地の適正価格を算出する
• 媒介契約：不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始する
• 売買契約：購入希望者と売買条件を確認し、売買契約を締結する
• 引き渡しの準備：抵当権抹消などの手続きを行う
• 引き渡し：所有権を買主に移転し、売買代金を受け取る

売却にかかる期間は、一般的に3ヶ月～1年程度です。ただし、土地の状況や売買条件などによっても異なります。スムーズな土地売却を目指して、不動産会社に相談しながら信頼できるパートナーを見つけましょう。

土地の権利関係の確認

土地を売却するには、所有権などの権利関係が明確になっている必要があります。土地の所有者や地目、面積などが記載された登記簿謄本（土地・建物）、土地の形状や位置関係を示した公図などの書類を用意しておくことがポイントです。

土地の境界確認

隣接する土地との境界が明確でない場合、トラブルを避けるために事前に境界を確認しておきましょう。境界確認は、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。

必要書類リスト

土地売却には、様々な書類が必要です。事前に準備しておくことで、売却活動がスムーズに進みます。

登記済権利証または登記識別情報

土地の所有権を証明する重要な書類です。不動産登記法改正前は登記済権利証が発行されていましたが、改正後は登記識別情報が交付されています。登記識別情報は紛失した場合、再発行は原則として行われません。そのため、大切に保管しておくことが重要です。万が一紛失してしまった場合は、事前通知手続き、資格者代理人による本人情報確認の作成、公証人による本人確認の認証といった代替手段を利用し、手続きを行う必要があります。

印鑑証明書

印鑑証明書は、市区町村に登録された印鑑（実印）が、本人のものであることを証明する書類です。不動産の売買契約や銀行口座の開設など、重要な契約を結ぶ際に実印と併せて提出を求められることが多いです。一般的に、発行日から3ヶ月以内のものが有効とされています。

住民票

氏名、生年月日、性別、現住所、世帯主との続柄など、個人の戸籍に関する事項が記載された公的な証明書です。土地の所在地と住民票の住所が異なる場合、戸籍の附票を提出し、土地の所有者であることを証明する必要があります。

固定資産税納税通知書

所有する土地や建物の固定資産税評価額や税額などが記載されている書類です。その年の1月1日時点の所有者に送付されます。書類を紛失した場合、自治体から固定資産評価証明書を取得することになります。

本人確認書類

運転免許証やマイナンバーカード、パスポート、健康保険被保険者証など、本人確認をするために必要です。土地が共有名義の場合は、全員分の本人確認書類を用意します。

その他、売却する土地の状況などに応じて必要な書類は異なります。不安な場合は、不動産会社に相談することをおすすめします。

査定額を決める要素

査定額は、以下の要素を総合的に判断して決まります。

• 土地の形状や面積：整形地かどうか、道路に面しているかなど
• 法律による制限：用途地域、建ぺい率、容積率など
• 周辺環境：駅からの距離、商業施設の有無、治安状況など
• 需要と供給のバランス：人口増加エリアや再開発エリアでは価格が上昇しやすい
• その他：土地の地盤状況やインフラ整備状況なども影響

複数社に査定を依頼する理由

より精度の高い査定結果を得るには、複数の不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。不動産会社によって得意なエリアや査定方法などが異なるため、複数の視点から査定してもらうことで、より正確な市場価格を把握しやすくなります。また、各社の査定価格やサービス内容を比較検討したうえで、自分に合った不動産会社を見つけることができます。

土地の売却は、人生において大きな取引の一つです。十分な確認を行ったうえで、納得のいく売却活動を進めるようにしましょう。

媒介契約の種類

不動産会社に土地売却を依頼する際には、媒介契約を結びます。媒介契約の種類は以下のとおりです。

一般媒介契約

複数の不動産会社に依頼できる契約です。売主は自分で買主を探すこともできます。

専任媒介契約

1つの不動産会社にのみ依頼できる契約です。他の不動産会社に依頼することはできませんが、売主自身で買主を見つけてくることは可能です。

専属専任媒介契約

専任媒介契約と同様、1つの不動産会社にのみ依頼できます。ただし、売主自身で買主を探すことはできず、不動産会社にすべて任せる必要がある点が異なります。

どの媒介契約がよいかは、売主の希望や状況によって異なります。それぞれの契約内容をよく理解したうえで、自分に合った媒介契約を選びましょう。

重要事項説明と契約内容の確認

売買契約の締結前に、宅地建物取引士によって重要事項説明が行われます。重要事項説明は、売主と買主双方に対して、取引内容を正確に理解させ、トラブルを未然に防ぐために法律で義務付けられています。重要事項説明では、物件や取引条件に関する重要な事項が説明されます。内容に納得し、売主と買主双方が署名・捺印を行うことで売買契約が成立します。

土地を売却することは、人生においてそう何度も経験することではありません。そのため、多くの不安や疑問を感じることでしょう。しかし、しっかりと準備を行い、適切な手順で進めることで、土地売却を成功に導くことができます。信頼できる不動産会社と連携し、疑問点や不安な点を解消しながら売却を進めていきましょう。

所有期間を5年以上にする

譲渡所得税は、所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」と5年を超える「長期譲渡所得」で税率が異なります。税率は長期譲渡所得のほうが低くなるため、売却益が大きい場合は5年以上所有してから売却するのが有利です。

取得費を把握する

譲渡所得税は「不動産売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算されるため、取得費が大きいほど課税対象額が減ります。取得費には、土地の購入費用だけでなく、購入時の手数料や登録免許税、測量費用なども含まれます。これらの費用を証明する書類は大切に保管しておきましょう。もし取得費が不明な場合は、売却価格の5％を「概算取得費」として利用できます。

譲渡費用を計上する

譲渡費用には、仲介手数料や印紙税、測量費用、境界確定費用などが含まれます。これらの費用も譲渡所得から控除できるため、忘れずに計上しましょう。

特例控除の適用を検討する

特定の条件を満たす場合、譲渡所得から控除できる特例があります。これらの特例は要件が複雑なため、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

税理士への相談

税金に関する知識は複雑で、状況によって最適な対策も異なります。売却益が大きい場合や、特例控除の適用を検討する場合は、税理士に相談することで効果的な節税対策が可能になります。

これらのポイントを参考に税金対策をしっかりと行い、大田市での土地売却を成功させましょう。